Eerste tekenen van afkoeling koopwoningmarkt Code geel
Dat blijkt uit de 53e Monitor Koopwoningmarkt over het eerste kwartaal van 2026. Volgens de monitor is sprake van ‘code geel’, waarbij extra alertheid op z’n plaats is. Hoewel de woningmarkt vooralsnog veerkrachtig blijft, nemen de onzekerheden toe en is alertheid geboden voor consumenten, marktpartijen en overheid.
De afkoelende markt gaat gepaard met een afnemend vertrouwen onder consumenten. De Nederlandse economie groeide in het eerste kwartaal van 2026 met slechts 0,1%, terwijl de werkloosheid opliep naar 4,2%. Ook de gestegen kapitaalmarktrente en hypotheekrente drukken de leencapaciteit van huishoudens. Zowel het algemene consumentenvertrouwen als het vertrouwen in de woningmarkt laten een dalende trend zien.
Minder overbieden, prijsstijgingen zwakken af
Ondanks de verslechterende economische vooruitzichten bleef de activiteit op de woningmarkt in het eerste kwartaal nog op peil. Het Kadaster registreerde 55.950 woningtransacties, 8,7% meer dan een jaar eerder. Ook het woningaanbod nam toe, mede door de verkoop van voormalige huurwoningen door particuliere beleggers.
De prijsontwikkeling laat echter een ander beeld zien. De prijsindex bestaande koopwoningen lag in het eerste kwartaal nog 5,2% hoger dan een jaar eerder, maar de stijging neemt al enkele kwartalen af. Daarnaast daalde de mediane verkoopprijs volgens de NVM met 2,7% ten opzichte van het voorgaande kwartaal.
Ook het overbieden neemt af. In het eerste kwartaal werd gemiddeld 3,7% boven de vraagprijs betaald, tegenover 5,7% een jaar eerder. Ongeveer 65% van de woningen werd nog boven de vraagprijs verkocht.
Afkoeling zichtbaar in hogere segment
De eerste tekenen van afkoeling zijn vooral zichtbaar in het hogere marktsegment. Het aantal verkochte vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen daalde relatief sterk. Historisch gezien worden veranderingen in de woningmarkt vaak als eerste zichtbaar in deze categorieën.
Ook in de grote steden vlakken de prijsstijgingen af. In Amsterdam stabiliseren de woningprijzen inmiddels al vier kwartalen op rij. Volgens de monitor kan deze ontwikkeling zich de komende kwartalen via het zogenoemde rimpeleffect verder verspreiden naar andere regio’s.
Nieuwbouw blijft knelpunt
De monitor wijst daarnaast op de aanhoudende problemen in de nieuwbouwsector. Het aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen stabiliseerde rond 7.900 woningen per kwartaal. Dat niveau wordt als onvoldoende beschouwd om het woningtekort substantieel terug te dringen.
Daar komt bij dat de bouwkosten de afgelopen zes jaar met gemiddeld 37% zijn gestegen. Voor 2026 wordt opnieuw een forse kostenstijging verwacht, mede door hogere materiaal-, transport- en energiekosten. Hierdoor dreigen ook de prijzen van nieuwbouwwoningen verder op te lopen.
Volgens de opstellers van de monitor blijft versnelling van de woningbouw de belangrijkste knop waaraan beleidsmakers kunnen draaien. Daarbij wordt onder meer gewezen op de noodzaak om knelpunten rond stikstof, netcongestie en bezwaarprocedures sneller aan te pakken.