NHG Voorwaarden en Normen 2025
Overige wijzigingen puntsgewijs
Hoewel er een aardig rijtje wijzigingen wordt doorgevoerd, zijn de meeste daarvan niet bijzonder impactvol voor de dagelijkse adviespraktijk. We richten ons hier op de meest relevante wijzigingen en benoemen die slechts puntsgewijs. We zetten telkens de (gewijzigde of toegevoegde) Norm bij de titel, zodat je die makkelijk kunt terugvinden in de volledige V&N 2025.
- Arbeidsmarktscan (C.7.8)
De Arbeidsmarktscan bestaat al sinds 2020. Het heeft sindsdien veel consumenten met een flexibele arbeidsovereenkomst geholpen om toegang tot de woningmarkt te krijgen. Daarom wordt de Arbeidsmarktscan nu in de V&N opgenomen (gecodificeerd). De Arbeidsmarktscan krijgt in Norm C.7.8 een plekje tussen de al bestaande Inkomensbepaling Loondienst (IBL) en de Perspectiefverklaring. - Overgang NHG op erfgenaam (D.1.2.2)
Sinds 2024 zijn schuldenaars ook altijd mede-eigenaar van de woning. Als één persoon van een koppel overlijdt, houdt de ander de NHG-lening. Maar als één persoon een woning koopt en financiert met NHG, kan het zijn dat een eventuele partner geen eigenaar/schuldenaar is of dat er pas na aankoop een partner intrekt. Die partner heeft geen relatie met NHG. Als de eigenaar vervolgens overlijdt, kan deze langstlevende partner de lening niet voortzetten met behoud van NHG. Vanaf 2025 kan dat wel. Die partner moet dan wel erfgenaam zijn. De erfgenaam moet dan hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening. Het kan ook gaan om meerdere erfgenamen die dan allen hoofdelijk aansprakelijk zijn. Tenminste één van de erfgenamen moet de woning al als hoofdverblijf hebben op het moment van overlijden van de persoon die de NHG-lening afgesloten had. - Versoepeling proces bouwdepot (D.1.1.1 oud)
In de huidige (2024) Norm D.1.1.1 staat dat er pas geld uit een bouwdepot onttrokken mag worden als de geldverstrekker heeft gecontroleerd of er kosten zijn gemaakt. Dit artikel vervalt in 2025. Dit vereenvoudigt het proces, omdat niet meer vooraf elk bonnetje gecontroleerd moet worden. Achteraf (als er sprake is van een verliesdeclaratie) moet wel aantoonbaar zijn dat het geld uit het bouwdepot gebruikt is voor de bedoelde verbouwing. De geldverstrekker is zelf verantwoordelijk voor een juiste vastlegging. - Integratie ‘bijzondere inkomensvormen’ in V&N (C.7.10 en C.7.15)
Tot nog toe werd in de V&N verwezen naar de NHG-website om te kunnen vaststellen op welke manier je het toetsinkomen moest vaststellen in ‘bijzondere situaties’. Dat verandert in 2025. In een nieuwe Norm wordt bijvoorbeeld uitgelegd wanneer je de IKV kunt gebruiken, of het toetsinkomen kunt vaststellen aan de hand van IB-aangiftes. - Wijzigingen beheersituaties
Voor woningbehoud moet soms de woningwaarde worden bepaald in de beheersituatie. Bijvoorbeeld om te controleren tot welk bedrag de lening aflossingsvrij gemaakt mocht worden (50% waarde woning). In 2025 is in Norm D.5.3 de zin toegevoegd: “Je mag de waarde van de woning volgens je eigen regels bepalen.” Dat betekent dat je geen (hybride) taxatie meer hoeft te laten uitvoeren, maar bijvoorbeeld ook een WOZ-beschikking of modelmatige waardebepaling kunt gebruiken. Dit geldt alleen als de lening niet verhoogd wordt in het kader van Beheer.
Ook zijn de werkprocessen bij Beheer aangepast. Geldverstrekkers moeten daardoor meer informatie over achterstanden aanleveren. Zie voor meer uitgebreide informatie de 2025-versie van alle Werkprocessen.
Versoepeling eis Perspectiefverklaring
Op 11 november 2024 maakte NHG nog bekend dat de Perspectiefverklaring vanaf 2025 ook gebruikt mag worden voor uitzendkrachten die 26 weken bij hetzelfde arbeidsbureau hebben gewerkt. Tot en met 2024 ligt die grens nog bij 52 weken. Daarbij geldt wel de aanvullende eis dat de uitzendkracht in de laatste 14 maanden minimaal 12 maanden moet hebben gewerkt.
Veel kleine tekstuele wijzigingen
Sommige wijzigingen in de V&N 2025 zijn geen inhoudelijke wijzigingen. Het zijn slechts wijzigingen in tekst, die bedoeld zijn om meer duidelijkheid te scheppen. In feite geldt dat ook al voor de integratie van ‘bijzondere inkomensvormen’. Voor veel kleinere wijzigingen geldt dit ook, zoals:
- Afschaffen van de term ‘kortingsconstructie’. Die term kan verkeerd geïnterpreteerd worden, omdat in dergelijke constructies de ‘korting’ vaak wel verrekend moet worden bij doorverkoop. Daarom spreekt NHG vanaf 2025 van ‘koperssteun’. Het ‘kortingsdeel’ wordt het ‘ondersteuningsdeel’.
- Verbreding buitenlandse kredietwaardigheidstoetsen (C.3.4)
Nu geldt nog dat er alleen voor consumenten die in België, Duitsland, Oostenrijk of Italië gewoond hebben (of die nationaliteit hebben) een toets moet worden gedaan in de BKR-variant van die landen. Vanaf 2025 wordt er gerept over de landen waarmee BKR een samenwerkingsovereenkomst heeft. Mocht de landenlijst uitbreiden, dan hoeven de V&N daarop dus niet meer aangepast te worden. - Nieuw NHG-model bouwkundig rapport
Het nieuwe model was al ietwat verouderd en krijgt een update op grond van aangepaste wet- en regelgeving. Tegelijkertijd wordt de stijl aangepast. - Verbetering van foutjes
Een regelmatig toegepaste norm C.2.6.1 over oversluiten van niet-NHG naar een lening met NHG, was verkeerd geschreven in 2024, wat in de praktijk tot misverstanden heeft geleid. Er staat in de optelsom van kosten namelijk dat het zou gaan om ‘de oude NHG-lening’, terwijl hier juist geen sprake van was. Dat is in de versie van 2025 rechtgezet. Er zijn diverse andere verbeteringen of correcties doorgevoerd. Zo is ook verduidelijkt dat een IVA-uitkering geldt als ‘bestendig inkomen’ en als zodanig meetelt voor het toetsinkomen.
Voor de praktijk
NHG speelt een belangrijke rol in de praktijk van elke hypotheekadviseur. Van alle hypotheken in Nederland valt al 40% onder de borgstelling. Het NHG-aandeel was over het laatste jaar bijna het dubbele: 78,5%. Het aandeel neemt dus alleen maar toe.
Het is vaak voordeliger voor je klant om een lening met NHG aan te gaan, vanwege een lagere rente. Bovendien is de klant dan beter beschermd tegen een restschuld bij gedwongen verkoop. Nu de borgtochtprovisie daalt, neemt het voordeel toe. Neem voor alle adviezen dus NHG als optie mee, en denk daarbij nu al aan de kansen van 2025. Wellicht is het een passend advies om het bindend aanbod uit te stellen tot in 2025, als dat mogelijk is.